Din jurist i alla frågor som rör bostadsrätt

Du kan anlita oss för att medla i alla ärenden mellan föreningen och bostadsrättshavaren.

En förverkan av bostadsrätt är helt enkelt att bostadsrätten blir uppsagd. Riskerar du att få din bostadsrätt förverkad? Hör av dig till oss så hjälper vi dig vidare.

Kraven för dig som är bostadsrättshavare är att du iakttar allt som krävs för att bevara ordning, sundhet och gott skick både i och runt omkring huset. Du ska också betala avgiften i tid.

Om avgiften till bostadsrättsföreningen inte betalas i tid riskerar du förverkande.

Nja, det du äger är andelar i bostadsrättsföreningen. Andelarna som du köpt ger dig villkorlig rätt att nyttja din bostad. Detta regleras av bostadsrättslagen samt din förenings stadgar.

Inom sex månader efter att varje räkenskap går ut ska ordinarie föreningsstämma hållas. Det framgår av 6 kap. 9 § i lagen om ekonomiska föreningar.

En medlem har rätt att delta och rösta på föreningsstämman antingen personligen eller genom ett ombud. Ombudet måste ha en skriftlig och daterad fullmakt. Ett ombud får endast företräda en medlem. Medlemmen får också ta med sig ett valfritt biträde till stämman, om inte föreningens stadgar säger något annat. Personer som inte är medlemmar eller biträden får bara vara med på stämman om alla närvarande medlemmar godkänner det.

Ja, du kan ge bort en bostadsrätt. Det ska tydligt framgå att det är en gåva och föreningen ska underrättas för att gåvan ska vara giltigt gentemot tredje man. Du behöver även registrera gåvan hos skatteverket om du ger gåvan till din make eller maka.

Det är styrelsen i föreningen som beslutar om medlemskapet. Vid prövningen av en ansökan om medlemskap i en bostadsrättsförening ska styrelsen göra en samlad bedömning av om förvärvaren uppfyller de krav som följer av lag och föreningens stadgar. En central del av bedömningen är att säkerställa att förvärvaren har tillräcklig ekonomisk förmåga att fullgöra sina ekonomiska åtaganden gentemot föreningen, såsom att betala årsavgifter och andra löpande kostnader. Styrelsen ska därför bedöma om förvärvaren har en stabil ekonomi och kan förväntas uppfylla sina betalningsskyldigheter över tid. Skulder eller betalningsanmärkningar som är hänförliga till tidigare boenden kan utgöra grund för att neka medlemskap. Även skulder eller betalningsanmärkningar som inte är direkt kopplade till boendet kan i vissa fall påverka bedömningen, särskilt om det framkommer flera betalningsanmärkningar eller andra tecken på ekonomiska svårigheter under handläggningen av medlemsansökan. Styrelsen har också rätt att beakta om förvärvaren avser att bosätta sig i bostadsrätten. Om det finns omständigheter som talar för att köpet har skett i annat syfte än eget permanent boende kan medlemskap i vissa fall nekas. Därutöver får styrelsen i begränsad omfattning beakta personliga kvalifikationer. Detta aktualiseras främst när förvärvaren tidigare har bott i samma bostadsrättsförening och orsakat störningar eller på annat sätt åsidosatt sina skyldigheter, exempelvis som andrahandshyresgäst. Däremot får föreningen inte avslå en medlemsansökan på grund av förhållanden som är hänförliga till den tidigare bostadsrättshavaren. Obetalda årsavgifter eller andra skulder som tillhör den tidigare ägaren får således inte läggas till grund för beslutet om medlemskap. Om medlemskapet nekas har den som förvärvat en bostadsrätt rätt att begära en prövning hos hyresnämnden.

Styrelsen ansvarar för föreningens löpande förvaltning och fattar beslut om exempelvis underhåll, reparationer, årsavgifter och ordningsregler. Styrelsen ska alltid agera i föreningens bästa intresse. Frågor som gäller stadgeändringar, val av styrelse eller väsentliga förändringar av fastigheten eller en bostadsrätt ska beslutas av föreningsstämman. Vid osäkerhet bör frågan lyftas för bedömning innan beslut fattas.

Som huvudregel ska styrelseledamöterna vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Föreningens stadgar kan dock innehålla bestämmelser som tillåter att även personer som inte är medlemmar väljs till styrelsen. Den som väljs till styrelsen ska uppfylla de krav som följer av lag och föreningens stadgar. Vid osäkerhet bör stadgarna kontrolleras innan val sker.

Styrelsen måste följa stämmans beslut eftersom stämman är högsta beslutande organ. Detta gäller så länge de är förenliga med lag och stadgar.

Om en styrelseledamot avgår under sin mandatperiod ska föreningen säkerställa att styrelsen fortfarande uppfyller lagens och stadgarnas krav på antal ledamöter och är beslutsför. Om det finns suppleanter kan en suppleant träda in enligt vad som följer av stadgarna. Om styrelsen efter avgången inte längre uppfyller kraven eller inte är beslutsför behöver föreningen välja en ny ledamot, vanligtvis genom en extra föreningsstämma. Om nästa ordinarie föreningsstämma ska hållas inom kort och styrelsen fortfarande är fullt fungerande kan platsen i vissa fall stå vakant fram till dess. Förändringar i styrelsens sammansättning ska anmälas till Bolagsverket.

Styrelseprotokoll är som huvudregel inte offentliga. Det är därför styrelsen som avgör om hela eller delar av ett protokoll ska lämnas ut. Vid denna bedömning ska styrelsen agera i föreningens bästa intresse och ta hänsyn till exempelvis integritets- och sekretessfrågor. Föreningens revisor har däremot rätt att ta del av de handlingar och uppgifter som behövs för att kunna granska styrelsens förvaltning och föreningens ekonomi. Medlemsförteckningen är offentlig och ska hållas tillgänglig för den som vill ta del av den. Förteckningen ska innehålla uppgifter om medlemmarnas namn, postadress och vilka bostadsrätter de innehar. Lägenhetsförteckningen är däremot inte offentlig. En bostadsrättshavare har normalt endast rätt att ta del av uppgifter som rör den egna lägenheten.

Det finns ingen generell skyldighet för en bostadsrättsförenings styrelse att besvara alla frågor från medlemmarna. Skyldigheten beror på frågans innehåll och situationen. I vissa fall följer en skyldighet direkt av lag, exempelvis att pröva en ansökan om medlemskap. Vid föreningsstämman har styrelsen också en särskild upplysningsskyldighet. En medlem kan då begära information om förhållanden som kan påverka bedömningen av ett ärende eller föreningens ekonomiska situation. Upplysningen behöver dock inte lämnas om det skulle innebära en väsentlig skada för föreningen.

Vilka avgifter en bostadsrättsförening får ta ut regleras i bostadsrättslagen. Föreningen får bland annat ta ut årsavgift samt vissa andra avgifter som anges i lagen och, när det krävs, föreningens stadgar. Föreningen får även ta ut avgift för frivilliga tjänster eller nyttigheter som den erbjuder utöver vad den är skyldig att tillhandahålla, exempelvis användning av en bastu eller annan gemensam anläggning. Däremot får föreningen inte införa godtyckliga straffavgifter, exempelvis för nedskräpning. Om en medlem orsakar kostnader för föreningen kan det i vissa fall finnas andra rättsliga möjligheter att kräva ersättning.

Revisorns uppgift är att granska föreningens ekonomi och styrelsens förvaltning. Det innebär bland annat att kontrollera föreningens räkenskaper och bedöma om styrelsen har skött sitt uppdrag enligt lag, stadgar och föreningsstämmans beslut. Styrelsen ska ge revisorn den information och det material som behövs för att kunna genomföra granskningen. Revisorn sammanfattar sedan sin granskning i en revisionsberättelse. Årsredovisningen och revisionsberättelsen ska göras tillgängliga för medlemmarna inför föreningsstämman enligt de tidsfrister som anges i lag.

En revisorssuppleant är en person som kan träda in som revisor om den ordinarie revisorn inte kan fullgöra sitt uppdrag. När suppleanten träder in har denne samma uppgifter och ansvar som en ordinarie revisor. Om föreningen ska ha en revisorssuppleant och hur denne utses kan följa av föreningens stadgar och tillämpliga regler.

En förvaltare eller vicevärd är en person som sköter hela eller delar av den löpande förvaltningen av en bostadsrättsförening. Det kan exempelvis handla om administrativa eller praktiska uppgifter. Föreningen kan anlita en extern förvaltare eller låta en anställd utföra uppgifterna. Att förvaltningen överlåts till någon annan innebär dock inte att styrelsen befrias från sitt ansvar. Styrelsen har fortfarande det övergripande ansvaret för föreningens förvaltning och ska se till att den sköts på ett korrekt sätt.

En bostadsrättslägenhet är en lägenhet som är avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. En bostadsrättslokal är en bostadsrätt som inte är avsedd att användas som bostad, exempelvis för verksamhet, kontor eller annan användning.

En bostadsrätt upplåts i andra hand när någon annan än bostadsrättshavaren självständigt använder lägenheten. Det krävs normalt inte tillstånd för att ha en inneboende, så länge bostadsrättshavaren själv bor kvar och har tillräcklig anknytning till lägenheten. För andrahandsupplåtelse krävs däremot föreningens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden. Bostadsrättshavaren ska ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen, exempelvis arbete eller studier på annan ort, provsamboende eller längre vistelse på annan plats. Om föreningen nekar tillstånd kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden för att få frågan prövad. Tillståndet gäller den upplåtelse och hyresgäst som har godkänts. Vid byte av hyresgäst krävs därför normalt ett nytt godkännande.

Om en bostadsrätt upplåts i andra hand utan föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd kan bostadsrättshavaren riskera att förlora nyttjanderätten till lägenheten. Föreningen ska då normalt först uppmana bostadsrättshavaren att upphöra med den otillåtna upplåtelsen. Om upplåtelsen inte upphör kan föreningen, under vissa förutsättningar, säga upp bostadsrättshavaren och begära att lägenheten avträds. Det är därför viktigt att föreningen agerar inom de tidsfrister som gäller enligt bostadsrättslagen. Om bostadsrättshavaren rättar sig efter föreningens uppmaning kan rätten att säga upp bostadsrättshavaren i vissa fall gå förlorad.

Det finns normalt inga krav på att ett avtal om andrahandsuthyrning måste vara skriftligt. Ett muntligt avtal kan därför vara giltigt, men ett skriftligt avtal rekommenderas eftersom det tydliggör vad parterna har kommit överens om och minskar risken för tvister. Avtalet bör bland annat ange vilken lägenhet som hyrs ut, hyrestid, hyra och andra villkor för uthyrningen. Om parterna inte har avtalat om en viss fråga gäller de regler som följer av tillämplig hyreslagstiftning.

Vilken hyra som får tas ut beror på vilka regler som gäller för uthyrningen. Vid uthyrning av en bostadsrätt för privat ändamål ska hyran normalt vara skälig. Vid bedömningen av skälig hyra kan hänsyn bland annat tas till bostadens marknadsvärde, driftskostnader och kostnader för möbler och annan utrustning. Ett skäligt påslag kan därför göras om lägenheten hyrs ut möblerad. Om hyresvärden tar ut en för hög hyra kan hyresgästen i vissa fall vända sig till hyresnämnden för att få hyran prövad. Reglerna om återbetalning av tidigare betald hyra beror bland annat på vilken lagstiftning som är tillämplig på uthyrningen.

Vid andrahandsuthyrning av en bostadsrätt är uppsägningstiden normalt en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden. Uppsägningstiden räknas till det månadsskifte som infaller efter uppsägningstiden. Reglerna gäller även vid avtal på bestämd tid. Ett tidsbestämt avtal upphör dessutom när den avtalade hyrestiden löper ut, om parterna inte har kommit överens om annat.

Ansvaret beror på vilken del av fastigheten eller lägenheten som har skadats. Bostadsrättshavaren ansvarar vanligtvis för det inre underhållet i lägenheten, medan föreningen ansvarar för byggnaden och övriga gemensamma delar. Föreningen ansvarar normalt för att utreda skadan samt för nödvändiga åtgärder, som rivning och uttorkning. Därefter ansvarar respektive part för att återställa de delar som faller inom deras ansvarsområde.

Vid skador som orsakas av brand, ohyra eller en läcka från en vattenledning gäller särskilda regler. I dessa fall ansvarar föreningen normalt för att återställa skadan och bekosta reparationerna. Om skadan har uppstått genom vårdslöshet eller försummelse från bostadsrättshavaren eller någon som denne ansvarar för, kan bostadsrättshavaren bli ansvarig för kostnaderna. När det gäller ohyra har bostadsrättshavaren också en skyldighet att inte föra in föremål som man vet eller misstänker är angripna.

Den som orsakar en skada kan bli skyldig att ersätta den om skadan uppstått genom vårdslöshet. Om en gäst skadar exempelvis ett trapphus är det därför i första hand gästen som kan hållas ansvarig för skadan. Bostadsrättshavare kan däremot hållas ansvariga för störningar eller andra problem som deras gäster orsakar i fastigheten.

Nej, som huvudregel ansvarar en bostadsrättshavare inte för en tidigare ägares fel eller skadeståndsansvar. Om en tidigare ägare har gjort en otillåten ändring kan föreningen därför normalt inte kräva att den nuvarande bostadsrättshavaren ersätter en skada som uppstått genom den ändringen. I stället kan föreningen behöva rikta eventuella krav mot den person som utförde den otillåtna åtgärden, om det finns grund för att kräva ersättning. Om ändringen påverkar fastighetens funktion eller säkerhet kan föreningen dock behöva se till att felet åtgärdas inom ramen för sitt ansvar.

Normalt krävs inget tillstånd för renoveringar som bara berör de delar av lägenheten som bostadsrättshavaren ansvarar för. Däremot krävs styrelsens godkännande för vissa mer omfattande åtgärder, exempelvis ingrepp i bärande konstruktioner, ledningar eller ventilation, samt andra väsentliga förändringar av lägenheten. Styrelsen får inte utan skäl neka tillstånd till åtgärder inne i lägenheten. Ett tillstånd kan dock vägras om åtgärden medför en påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om renoveringen påverkar delar av fastigheten som ligger utanför lägenheten eller som föreningen ansvarar för, krävs tillstånd från styrelsen. I sådana fall har styrelsen större möjlighet att säga nej till åtgärden.

För vissa åtgärder krävs alltid styrelsens tillstånd. Det gäller särskilt om förändringen kan påverka lägenhetens eller byggnadens historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller estetiska värden. Exempel på delar som kan vara särskilt skyddsvärda är planlösning, balkonger, fönster och bevarad originalinredning. Styrelsen bedömer om sådana värden finns och om den planerade åtgärden kan påverka dem. Styrelsen kan också ställa villkor för ett godkännande, exempelvis krav på material eller utförande för att bevara byggnadens karaktär.

Ja. Om en bostadsrättshavare har genomfört en åtgärd som kräver styrelsens tillstånd utan att ha fått det, kan föreningen i vissa fall kräva att åtgärden återställs. Om renoveringen innebär risk för säkerheten, påverkar viktiga funktioner i fastigheten eller kan orsaka skador, kan föreningen kräva att bristerna åtgärdas. Om bostadsrättshavaren inte gör det efter en uppmaning kan föreningen i vissa fall låta utföra åtgärden på bostadsrättshavarens bekostnad. Om förändringen har gjorts på delar av fastigheten som ligger utanför lägenheten eller som föreningen ansvarar för, har föreningen ofta större möjlighet att kräva återställande. Innan ytterligare åtgärder vidtas ska föreningen normalt ge bostadsrättshavaren möjlighet att själv rätta till felet. Om detta inte sker kan föreningen behöva vända sig till myndighet eller domstol för att få frågan prövad.

Vad som är tillåtet beror på om marken ingår i bostadsrätten eller inte. Om marken är upplåten tillsammans med bostadsrätten har bostadsrättshavaren vanligtvis ansvar för skötsel och underhåll av ytan. Samtidigt måste eventuella regler och anvisningar från föreningen följas. Om marken inte ingår i bostadsrätten krävs normalt styrelsens tillstånd för att göra förändringar, exempelvis att bygga en altan, sätta upp staket eller anlägga planteringar. Styrelsen kan då godkänna eller avslå ansökan och även ställa villkor för åtgärden. För mark som inte är upplåten med bostadsrätt är det i regel föreningen som ansvarar för underhåll och skötsel.

En störning är något som påverkar andra boendes hälsa eller boendemiljö på ett sätt som går utöver vad man normalt behöver tåla i ett flerbostadshus. Bostadsrättshavare ansvarar även för att familjemedlemmar, gäster och eventuella hyresgäster följer samma regler. Störningar kan exempelvis vara höga ljud, återkommande olägenheter, starka lukter eller hotfullt och störande beteende. Bedömningen utgår från vad som objektivt sett är störande, inte från en enskild persons upplevelse. Vissa ljud och aktiviteter är en naturlig del av boendet och måste normalt accepteras, till exempel att grannar duschar, lagar mat eller att barn låter. Föreningen kan ha ordningsregler för att främja trivsel och god ordning i fastigheten. Innan åtgärder vidtas mot en boende är det viktigt att föreningen bedömer om beteendet faktiskt utgör en störning enligt lagens mening.

Om du upplever att en granne stör kan du först försöka prata med personen för att uppmärksamma honom eller henne på problemet. Om störningarna fortsätter kan du kontakta bostadsrättsföreningens styrelse. Styrelsen ansvarar då för att bedöma om det rör sig om en störning som kräver åtgärder. Ofta försöker man i första hand lösa situationen genom dialog, information eller en tillsägelse. Om störningarna fortsätter kan föreningen vidta ytterligare åtgärder enligt lag och föreningens regler. I allvarliga eller långvariga fall kan det leda till att den störande bostadsrättshavaren förlorar rätten att bo kvar i lägenheten. Föreningen har ett ansvar att hantera störningar. Om en störning är allvarlig och föreningen inte agerar kan det i vissa fall få rättsliga konsekvenser för föreningen.

Ja. En bostadsrättshavare kan i vissa situationer förlora rätten att nyttja sin lägenhet om denne allvarligt åsidosätter sina skyldigheter. Det kan exempelvis handla om allvarliga störningar, bristande betalning av avgifter, vanvård av lägenheten eller otillåtna åtgärder. Innan en uppsägning kan bli aktuell måste föreningen normalt följa de regler och formkrav som gäller enligt lag. I många fall ska bostadsrättshavaren först få möjlighet att rätta till problemet. Om bristen inte åtgärdas och förutsättningarna i lagen är uppfyllda kan föreningen säga upp nyttjanderätten till lägenheten. Det kan i förlängningen innebära att bostadsrättshavaren inte längre har rätt att bo kvar i bostaden. Ge feedback om BizChat

Om en bostadsrättshavare förlorar rätten att nyttja sin lägenhet kan bostadsrätten i regel behöva säljas. Syftet är att reglera eventuella skulder och avsluta innehavet av bostadsrätten. Föreningen kan ha rätt att få betalt för vissa fordringar, exempelvis obetalda avgifter, ur köpesumman när bostadsrätten säljs. Om det finns kostnader som inte täcks av försäljningen kan bostadsrättshavaren bli skyldig att betala dessa. I vissa fall kan föreningen och bostadsrättshavaren komma överens om att bostadsrättshavaren själv får sälja bostadsrätten inom en viss tid innan ytterligare åtgärder vidtas.

Ja, en bostadsrättshavare kan under vissa förutsättningar avsäga sig sin bostadsrätt genom en skriftlig anmälan till föreningen. När avsägelsen får verkan övergår bostadsrätten till föreningen, och bostadsrättshavaren blir inte längre innehavare av bostadsrätten. Tidpunkten för när övergången sker regleras i lag. Detta är en ovanlig situation och skiljer sig från att sälja eller överlåta bostadsrätten till någon annan.

Ja, om garageplatsen hyrs separat och inte ingår i bostadsrätten kan föreningen normalt säga upp avtalet enligt de regler som gäller för hyra. Uppsägningen ska ske på rätt sätt och följa de formkrav som finns i lag. Den som hyr garageplatsen kan i vissa fall ha rätt till ersättning om uppsägningen inte har saklig grund eller inte hanteras korrekt. Därför är det viktigt att föreningen säkerställer att uppsägningen sker enligt gällande regler innan avtalet avslutas.

Det är vanligtvis styrelsen som ansvarar för fördelningen av föreningens parkeringsplatser. För att säkerställa en rättvis hantering bör föreningen ha tydliga regler och rutiner för hur platser tilldelas. Styrelsen kan besluta om villkor för användningen av parkeringsplatserna, exempelvis vem som får ansöka om en plats och vilka avgifter som gäller. I många föreningar används ett kösystem för att fördela platserna på ett rättvist och transparent sätt.

Det beror på åtgärdens omfattning. Styrelsen ansvarar för den löpande förvaltningen av föreningen och kan i vissa fall fatta beslut om att installera laddplatser. Om installationen innebär en större investering eller en väsentlig förändring av föreningens mark eller anläggningar kan beslutet däremot behöva fattas av föreningsstämman. Om det är oklart vem som har rätt att fatta beslutet bör en bedömning göras utifrån projektets omfattning och påverkan på föreningen.

En uteplats kan antingen ingå i bostadsrätten eller upplåtas genom en särskild nyttjanderätt. Om uteplatsen ingår i bostadsrätten har bostadsrättshavaren normalt större möjlighet att disponera ytan. Vanligare är dock att uteplatsen används genom en särskild nyttjanderätt som föreningen har gett. Om uteplatsen ingår i bostadsrätten ska det framgå av upplåtelsehandlingarna. Om den inte gör det kan rätten att använda uteplatsen i stället regleras genom ett separat avtal mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Om uteplatsen används med stöd av en nyttjanderätt kan föreningen i vissa fall återkalla eller säga upp rätten, exempelvis om villkoren för användningen inte följs.

Balkonger är normalt en del av bostadsrätten. Om en planerad ombyggnad eller förändring påverkar balkongerna kan de berörda bostadsrättshavarna därför behöva ge sitt samtycke. Mindre underhållsåtgärder kan vanligtvis beslutas av styrelsen inom ramen för den löpande förvaltningen. Om åtgärden däremot innebär en större eller mer genomgripande förändring av fastigheten krävs normalt beslut på föreningsstämman. Om en förändring påverkar enskilda bostadsrätter och berörda bostadsrättshavare inte samtycker, kan särskilda regler om majoritetsbeslut och myndighetsprövning bli aktuella innan åtgärden får genomföras.